بررسی آینده بازار مسکن در ایران/ قیمت واقعی یک مسکن را چگونه محاسبه کنیم/ منفعت برخی در قیمت بالای مسکن است

 همین امر باعث عدم برگشت مطالبات و در نتیجه ورشکستگی بیش از 400 بانک و یک بحران در کشور آمریکا و به طبع آن در سطح اقتصاد جهانی گردید که آثار آن هنوز هم در رکود جهانی نمایان است.

در اصل چهل و سوم قانون اساسی چنین آمده ‌است که داشتن مسکن متناسب با نیاز ، حق هر فرد و خانواده ‌ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند ، به خصوص کارگران و روستاییان زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. همچنین در بند دوازدهم از اصل سوم قانون اساسی آمده ‌است که دولت جمهوری اسلامی‌ایران موظف است در پی ریزی اقتصاد صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی‌ جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینه های تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه همه امکانات خود را به کار گیرد.

در سالهای گذشته بعلت پدیده جوانی جمعیت ( و انفجار زاد و ولد در سالهای 55 تا 65 ) و افزایش آمار جوانان آماده ازدواج و نیز انباشتگی تقاضا در سالهای گذشته بخش مسکن ایران دچار تورم تقاضا گردید که دولت مجبور به مداخله و گسترش شدید ساخت و ساز مسکن در غالب  مسکن مهر از طرفی ، و اعطای مجوز نوسازی برای بافتهای فرسوده از سوی دیگر گردید . براساس آمارها در حال حاضر تنها در تهران بیش از 000/360 واحد مسکونی خالی وجود دارد . و این در حالی است که دولت مصممم است تمام تعهدات دولت قبلی در بخش مسکن را به انجام برساند . و این موضوع باز هم بر فزونی عرضه بر تقاضا خواهد افزود.

از سوی دیگر در 9 سال گذشته بعلت بی انصافی نمایندگان و شورای عالی کار ، حق مسکن دوازده میلیون کارگر تنها ماهیانه 10000 تومان بوده و هست و کارمندان نیز کم و بیش در وضعیتی مشابه قرار داشته‌اند .این در حالی است که نمایندگان محترم مجلس نهم کمک 140000000 رابرای رهن یک واحد مسکونی ناکافی می دانند ! و بعلت شکاف درآمدی ( ثبات حقوق در برابر تورم شدید که باعث کاهش درآمد قابل تصرف و قدرت خرید می‌گردد ) در طول 17 سال بعد از انقلاب و نیز به سبب اینکه اکثریت ساکنان کلان شهر تهران را کارمندان و کارگران تشکیل می‌دهند ، و از طرف دیگر بعلت محدودیت‌های بودجه‌ایی دولت ، افزایش حق مسکن کارگران و کارمندان متصور نیست.

منافع برخی در بالا رفتن قیمت مسکن است

می توان نتیجه گرفت که کوچ این اقشار به شهرکهای اقماری محتمل است. نکته قابل ذکر دیگر این است که صاحبان خانه و موجران اگر منازل خود را بفروش برسانند و در بانک سپرده‌گذاری کنند دو تا سه برابر مبلغ اجاره، سود دریافت می‌کنند. و در اینصورت طبیعی است که فشار عرضه را بیشتر می‌کند؛ اما کسانی هستند که منافعشان در بالا رفتن قیمتهاست و روز به روز با درج آگهی‌های کاذب بر حجم حباب مسکن می‌افزایند . به نحوی که حتی بدون داشتن حتی یک متر زمین می‌توان آگهی فروش ملکی بسیار بالاتر از قیمتهای رایج را داد و باعث افزایش که نه بلکه سونامی  قیمتها در منطقه‌ایی خاص شد.و در مورد درج آگهی‌های کاذب تا کنون هیچ اقدام موثری صورت نگرفته است.

اما این روند پیامدهای بسیار ناگواری هم برای بانکها و هم برای سازندگان مسکن به دنبال دارد . و عملا" بخش مسکن را در آستانه یک شوک برای اقتصاد ایران بدل کرده است . ولی چگونه ؟

- اول آنکه مستاجران کارمند و کارگر با حقوق ثابت توان همراهی با افزایش قیمتها را ندارند . و کاهش تقاضا دراین بخش حتمی است.

- دوم آنکه نرخ بهره 20 درصد مالکان را ترغیب به فروش می‌کند. بعنوان نمونه ملکی که دویست میلیون تومان ارزش دارد ، به سختی و در برخی مناطق ، اجاره 800000 تا 1000000 تومانی دریافت می‌دارد. ولی اگر مبلغ ناشی از فروش این ملک بعنوان سپرده در بانکها سپرده‌گذاری شود ، نزدیک به 3003000 تومان ماهیانه سود دریافت می کند.

- سوم آنکه مالکان و مستاجران متوجه خواهند شد که نهایت سود را بانکها با وامهای 20 تا 33% از افزایش قیمت مسکن برده‌اند . و در نهایت چیزی که برای مالکان باقی خواهد ماند اقساط کمرشکن و برای مستاجران فشار اقتصادی و کاهش درآمد قابل تصرف است.

- چهارم آنکه به محض ورود مسکن به فاز کاهش قیمتها جو روانی بازار منفی و پیش بینی‌ها مانع از خرید مسکن برای خریداران خواهد گردید و باعث سقوط قیمتها و رکود در این بخش خواهد گردید.

- پنجم آنکه ازآنجا که مسکن جزء نیازهای طبیعی است هر دولتی با پدیده حباب قیمتها بشدت مقابله خواهد کرد .چون نارضایتی‌ها در این بخش بسیار گسترده است و چه بسا رهن و اجاره کلا" به رویه اجاره به شرط تملیک بدل گردد . و از آنجا که نرخ بهره 20% بعلت تبعات بسیار بد بر میزان سرمایه گذاری و اقتصاد کلان ، اقدامی است که هرگز تکرار نخواهد گردید ، ترکیدن حباب مسکن قطعی است.چون هزینه‌های تامین مالی با کاهش نرخ بهره کاهش خواهد یافت .

- ششم آنکه جمعیت کشور بسوی پیر شدن حرکت می کند و با افزایش میزان طلاق و کاهش میزان ازدواج خصوصا" در کلان شهرها و نیز کاهش شدید رشد جمعیت تقاضا برای مسکن کاهش داشته و دارد.

- هفتم اینکه رشد نقدینگی و نبود زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری باعث هجوم سرمایه‌گذاران به بخش مسکن شده بود ، اما با رشد خیره کننده شاخص‌های بورس و خصوصا" نرخ بازده نزدیک به 110% ، جذابیت فراوانی برای خروج سرمایه‌ها از بخش مسکن وجود دارد.

- هشتم آنکه نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا همه‌ی بازارها از جمله مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

قیمت واقعی مسکن چقدر است؟

اگر شما بعنوان یک سازنده بدون داشتن حتی یک متر زمین اقدام به ساخت واحد مسکونی کنید در شرایط معمول 50% واحدهای احداثی متعلق به شما می‌شود و مابقی متلق به صاحب زمین می‌شود. یعنی اگر 5 واحد آپارتمان احداث نمایید 2.5 واحد آن به همراه نیمی از مالکیت زمین به شما می‌رسد. اگر شما برای هر متر مربع 600000 تومان هزینه کنید برای 5 واحد 75 متری مجموعا" 225000000 هزینه کرده‌اید و صاحب 5/2 واحد شده‌اید که بهای تمام شده برای هر واحد مسکونی90000000 و برای هر متر مربع 1200000 تومان می شود. این در حالی است که قیمت تمام شده در بسیاری موارد مبلغی بین 400تا 500 هزار تومان است که در نتیجه قیمت کنونی را بیشتر و بیشتر غیر منصفانه و حتی ظالمانه می‌کند.

حال معلوم نیست آپارتمانهایی که متری 1200000 وکمتر تمام شده است چرا متری 15000000 تومان و بالاتر به فروش می‌رسد؟!

آنچه مسلم است این است که مسکن یک نیاز طبیعی است و تامین آن برابر قانون وظیفه دولت است و در کل فسلفه وجودی همه‌ی دولتهاست. و در شرایط کنونی عده‌ایی هستند که سودجویی‌های خود را در ایجاد مانع در برآورده شدن نیازهای طبیعی مردم قرار داده‌اند و منافع نامشروع آنها فشار اقتصادی زیادی را بر جامعه خصوصا" دهکهای پایین تحمیل کرده است و باعث نارضایتی گسترده مردم دراین بخش گردیده است . دولت می بایست با نظارت اصولی و درست از کیان خود و مردم دفاع کند.چون این نیاز را نه می توان به تعویق انداخت و نه از آن چشم پوشید.

گزارش از مجید گودرزی، مدرس مدیریت مالی دولتی

انتهای پیام/م